Administração condominial: só não chame o Tim Maia!

Em tempos de Metaverso, nova tecnologia que promete revolucionar a percepção da realidade física à nossa volta, façamos um exercício de realidade virtual.

Ponha-se um muro alto em volta de um bairro, com entradas e saídas controladas, câmeras e vigilância 24 horas e você terá um condomínio horizontal.

Imagem acima do Plateu D'or

Ou empilhem-se todas essas casas em uma ou várias torres, também com controle de movimentação e vigilância e câmeras em tempo integral e teremos um condomínio vertical.

Imagem acima da Reserva Ybiti da Opus.

Seja qual for a hipótese, conforme exemplificado da forma bem lúdica e simplista proposta acima, uma coisa nunca muda quando se trata de reunir seres humanos em um espaço determinado: há de haver algum tipo de administração ou o caos vai se instalar.

Coutinho, Laerte; Laerte Total: O Condomínio, vol. 4; Z Edições: 1986 - www.zedicoes.com - https://laerte.art.br

E o tipo mais comum, até mesmo por estar ligado à própria evolução da humanidade, em termos habitacionais, é o condomínio edilício. Um nome, verdade seja dita, que não é conhecido nem mesmo por quem vive em um deles, tratando-se de denominação que tem suas raízes no latim, derivando da palavra aedilis.

De acordo com o Dicionário Eletrônico Houaiss, essa palavra era usada para designar, “na antiga Roma, funcionário ou magistrado cuja função era observar e garantir o bom estado e funcionamento de edifícios e outras obras e serviços públicos ou de interesse comum, como ruas e o tráfego, abastecimento de gêneros e de água, condições de culto e prática religiosa etc.; nas municipalidades do Império Romano, funcionário administrativo regular, de segundo escalão” (HOUAISS, Antônio; VILLAR, Mauro de Salles. 1. ed., Rio de Janeiro: Objetiva, 2009).

E, como está detalhado no Código Civil, “pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos” (art. 1331), deixando evidente a complexidade de interações que podem advir das relações de vizinhança onde ocorra essa sofisticada relação de direitos de propriedade, da qual, é óbvio, emergem vários deveres.

Entre eles, tem-se a obrigatoriedade de pagamento das taxas de condomínio, indispensáveis para sustentar as despesas advindas com vigilância, manutenção e limpeza das áreas de uso comum e obras de reforma e melhoria do imóvel, assim como a formação de um fundo de reserva, que é uma espécie de caixa emergencial.

Um dos deveres mais essenciais é o de não realização de obras que possam comprometer a segurança da edificação ou descaracterizar sua fachada, assim como o morador, seja ele proprietário, seja locatário, não pode dar destinação ao uso de sua unidade residencial que possa causar insalubridade a terceiros ou prejudicar o sossego destes.

Muito menos pode pôr em risco a segurança dos demais moradores ou ofender as regras sadias de convivência em sociedade. Bem entendido, há de portar-se de modo que não ofenda os bons costumes.

Mas, deixemos de lado a exemplificação virtual feita no início deste artigo, uma mescla de The Sims com Minecraft, e vejamos como se formam os condomínios.

Há um modo de aquisição de imóveis que os potenciais compradores têm visto cada vez mais com bons olhos, que é o da compra na planta.

Estrategicamente criada para aqueles que não têm pressa de se mudar para o lar definitivo, é uma modalidade que geralmente apresenta vantagens cativantes, como a possibilidade de parcelamento da entrada, que é uma parte que o banco não financia, projetos mais modernos, plantas com melhor distribuição dos cômodos e áreas de lazer surpreendentes.

A par disso, na época da entrega, imóveis assim adquiridos podem chegar a alcançar uma valorização de mais de 50%

Mais do que um projeto de vida, também um ótimo investimento.

Objeto de desejo no mercado, o Opus Acqua foi 100% vendido com 55% de valorização no mercado, desde o seu lançamento.

A estrutura arquitetônica com movimento ondular é capaz de arrancar suspiros a quilômetros de distância na cidade.

Imagens: @clebiofilhog

Questão interessante, que é bastante compreensível que escape à atenção de alguns, é a de que essa modalidade de aquisição de imóvel não pode ser feita por meio de financiamento.

É que constitui imposição legal a exigência de que um imóvel só pode ser financiado se já foi vistoriado, para se confirmar que foi construído obedecendo-se rigorosamente à legislação urbanística e às melhores técnicas empregadas na construção civil e não oferecerá nenhum perigo aos moradores.

O documento que comprova a regularidade dessa situação é denominado Termo de Habite-se.

Assim, é lógico, não pode ele ser expedido pela prefeitura local se a morada de seus sonhos não existe ainda no mundo real, e sim no máximo em uma maquete bem bonita.

Como as instituições financeiras não são uma opção possível nesse estágio inicial, enquanto durar a construção todos têm de se submeter ao pagamento das parcelas calculadas pela construtora sobre o valor da unidade residencial escolhida.

E, até então, embora não incidam juros sobre elas, serão corrigidas pelo INCC, que é o Índice Nacional de Custo da Construção.

Liberada a certificação de Habite-se, a empresa incorporadora irá convocar uma assembleia com a participação de todos que adquiriram unidades residenciais, com vistas à instalação do Condomínio, cuja administração será feita por um síndico, escolhido entre os felizes clientes por meio de eleição.

Em sendo o empreendimento imobiliário de grandes dimensões e haja previsão na Convenção do Condomínio, é recomendável e permitido por lei que também se eleja um subsíndico.

Essa possibilidade está expressa na disposição do artigo 1.348, §2º, do Código Civil, ali sendo detalhado que “o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.

Interessante notar que, exatamente pelo seu caráter todo especial de manter a normalidade na condução dos negócios administrativos, é que o subsíndico não responderá diretamente ao síndico, e sim aos condôminos.

Com expressa previsão legal no artigo 1356 do Código Civil, ainda poderá ocorrer a eleição do Conselho Fiscal, “composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”.

Atualmente, já não há mais obrigatoriedade na eleição de tal conselho, tanto que a lei usa a expressão poderá haver, significando que o legislador entendeu as dificuldades de ser ele constituído em condomínios com muito poucas unidades residenciais, pela sempre óbvia escassez de candidatos.

Como se vê, a busca da harmonia das relações intersubjetivas no âmbito do condomínio e do perfeito funcionamento de suas áreas comuns e do atendimento às necessidades dos moradores tem grandes chances de ser alcançada com a deposição da confiança dos proprietários das unidades residenciais nas mãos de um deles, eleito para tanto.

Esse, digamos assim, herói, é lógico, terá de ser alguém que se voluntariou para tanto.

Caso contrário, constranger uma vítima a aceitar tarefa tão complexa e exaustiva pode levar à escolha de algum tipo de síndico nada recomendável.

Um excelente exemplo nesse sentido foi comicamente imortalizado na música W/Brasil, de Jorge Ben Jor, em homenagem a Tim Maia, o maior e mais irreverente cantor da soul music brasileira e que tinha uma vida pessoal muito polêmica e bastante agitada.

E o que ocorre na hipótese de ninguém querer ou não poder se candidatar a síndico?

A indisponibilidade de tempo para exercer esse cargo, que exige grande dedicação, é um dos principais fatores da ausência de candidatos.

Outro grande motivo consiste em que as funções a serem assumidas são não somente de natureza administrativa, como também de conciliação, na pacificação dos inúmeros conflitos que naturalmente se formam em locais onde ocorre o ajuntamento de pessoas.

Afinal, todo mundo quer ir para o céu, mas não por ter atuado como síndico voluntariamente, a grande maioria das pessoas entendendo que, dependendo do grau de dificuldade de administração do condomínio, pode ser caso até de uma possível canonização.

O ideal, então, é que seja contratado alguém idôneo que exerça regularmente essa atividade, denominado síndico profissional. Essa opção, é claro, tem de estar prevista na Convenção do Condomínio.

Essa contratação de terceiro, pessoa física, foi tratada no artigo 1.347 do Código Civil, ali se vendo que “a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

Bem entendido, é importante frisar que não se abriu uma brecha para a contratação de empresas de administração condominial para atuarem no lugar de um síndico.

Tais empresas, selecionadas pelo síndico profissional e cuja escolha tem de ser aprovada pelos condôminos em assembleia, somente podem atuar sob as ordens e orientação dele.

No excelente website Sindiconet pode ser vista a enorme variedade de atividades desenvolvidas por empresas do ramo, atualmente calculadas em torno de duzentas.

Nesse mesmo website, é disponibilizado um excelente conjunto de dados estatísticos, resultado de levantamentos realizados regularmente sobre as mais diversas questões do mundo dos condomínios.

O último censo foi realizado em 2015, abrangendo 4.457 entrevistados (síndicos, administradores, síndicos profissionais, subsíndicos e conselheiros fiscais). Clique na imagem abaixo para ter acesso ao conteúdo integral:

Enfim, seja qual for o tamanho do condomínio, seja qual for a disposição dos condôminos em enfrentar sua gestão, sempre haverá uma modalidade de administração que venha a se mostrar ideal e, não raro, com significativa eficiência e economia de recursos financeiros para os moradores.

Por: Leonardo Diego de Araújo Moraes